桂林市推进城镇老旧小区改造工作实施方案 (送审稿)
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，全面推进桂林市城镇老旧小区改造工作，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发﹝2020﹞23号)和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发全面推进广西城镇老旧小区改造工作的实施方案》(桂政办发﹝2020﹞86号)文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
(一)工作目标
到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。2021年—2025年期间，力争基本完成2000年底前建成的以及部分2005年底前建成的城镇老旧小区改造。
(二)改造范围
城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)，重点改造2000年底前建成的老旧小区。2000年至2005年底前建成并符合老旧小区改造标准、居民改造意愿强烈的小区，可按照占比不超过当年改造户数15%的占比数量纳入改造范围。不得将一般建制镇小区、拟对居民进行征收补偿安置或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区(含单栋住宅楼)纳入城镇老旧小区改造范围。做好城镇老旧小区改造与棚户区改造政策衔接，严禁借城镇老旧小区改造之名大拆大建、变相搞房地产开发。
(三)改造内容
1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
二、统筹项目实施
(一)编制改造专项规划。各县(市、区)人民政府对辖区内2005年底前建成的住宅小区全面调查摸底，建立桂林市老旧小区数据库和改造项目储备库，在国土空间规划的指导下编制老旧小区改造专项规划。(牵头单位:市城管委、市自然资源局;配合单位:市发展改革委、市财政局、市住建局)
(二)年度改造计划申报。
1.各县(市、区)、中直、区直等驻桂林单位，每年按自治区住建厅要求向市城管委申报本辖区下一年度老旧小区改造计划。原则上，申报项目的改造居民同意率达到三分之二以上。各县(市、区)开展宣传工作，指导成立业主委员会或居民自治小组，引导居民参与改造。已成立业主委员会或居民自治小组的小区，优先纳入改造项目计划。(牵头单位:市城管委、各县(市)区政府;配合单位:市发展改革委、市财政局、市住建局)
2.开展居民意愿调查。各县(市、区)老旧小区改造主管部门对本辖区内符合改造条件的小区，组织社区、业主委员会或居民自治小组开展居民意愿调查工作，了解改造需求，初步确定改造内容。(牵头单位:市城管委、各县(市)区政府;配合单位:市发展改革委、市财政局、市住建局)
3.确定项目。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，由市城管委会同发改、财政等部门对各县(市、区)申报的改造项目进行审查，报经市人民政府同意后，确定年度改造项目计划，由市城管委、发展改革委、财政局联合发文确定。(牵头单位:市城管委、各县(市)区政府;配合单位:市发展改革委、市财政局、市住建局)
(三)合理制定改造方案。各县(市、区)因地制宜，坚持一区一策、合理制定改造方案，推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与谋划改造方案。根据居民改造意愿，结合当地财政承受能力和投资能力，做实做细改造方案，着力解决群众“急难愁盼”问题。基础类内容，原则上要应改则改;完善类、提升类内容，力争能改则改。(牵头单位:市城管委、各县(市)区政府;配合单位:市发展改革委、市财政局、市自然资源局、市住建局、市林业和园林局)
(四)加强与相关设施增设或改造规划有效衔接。统筹养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等方面以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位涉及城镇老旧小区的项目，做到计划有效衔接、资金统筹使用、同步推进实施。各县(市、区)老旧小区牵头部门及时将城镇老旧小区改造计划提供给本级有关部门、相关专业经营单位，以利有关方面提前制定各类设施增设或改造计划、相关管线改造计划。(牵头单位:市城管委、各县(市)区政府;配合单位:市发展改革委、市教育局、市财政局、市自然资源局、市住建局、市林业和园林局、市民政局、市体育局、市邮政管理局、市商务局、市卫生健康委、区通信管理局桂林通信发展管理办公室)
(五)优化项目审批
1.编制改造方案和可行性研究报告。已纳入国家和自治区改造计划的城镇老旧小区项目，原则上不再编制和审批项目建议书和可行性研究报告，由建设单位根据居民意愿调查结果组织编制项目改造方案，改造方案应达到可行性研究报告编制深度，明确项目实施主体、改造范围、改造面积、改造内容(分基础类、完善类和提升类)、投资估算、用地规划情况、资金筹措方案、招标方案等内容。(牵头单位:市城管委、市发展改革委;配合单位:市自然资源局、市财政局、市住建局)
2.改造方案进行联合审查。发展改革部门会同同级老旧小区改造主管部门共同牵头组织同级城市管理、住房城乡建设、财政、自然资源、公安、消防等相关部门及电力、自来水、燃气、通信、有线电视等相关单位对改造方案进行联合审查，审查通过且由自然资源部门核定无需办理用地预审和选址意见书的，按照审批权限由相应发展改革部门批复改造方案，作为初步设计、工程建设、施工许可、竣工验收等环节审批的依据。中直、区直单位管理但无直接产权关系的小区，在市本级履行审批手续。(牵头单位:市发展改革委、市城管委;配合单位:市教育局、市财政局、市自然资源局、市住建局、市林业和园林局、市民政局、市体育局、市邮政管理局、市商务局、市卫生健康委、区通信管理局桂林通信发展管理办公室)
3.初步设计。改造方案批复总投资在400万元以下(不含400万元)的项目，不再审批初步设计和项目概算;改造方案批复总投资在400万元以上(含400万元)的项目，按照审批权限由相应发展改革部门审批改造方案后，再审批初步设计(含项目概算)。(牵头单位:市住建局、市发展改革委;配合单位:市自然资源局、市财政局、市城管委)
4.规划许可。不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的项目，无需核发建设工程规划许可证。涉及新增、改建和扩建建筑面积、改变既有建筑功能和结构的项目，由建设工程规划许可部门根据审查通过的改造方案直接办理建设工程规划许可证审批手续。(牵头单位:市自然资源局、市城管委;配合单位:市自然资源局、市财政局、市住建局)
5.施工许可。
(1)施工图审查。不涉及建筑物主体结构变动的项目，建设单位出具设计质量承诺书后，免于施工图审查。(牵头单位:市住建局;配合单位:市发展改革委、市城管委)
(2)工程招标。依法必须进行招标且按照国家有关规定需要履行项目审批、核准手续的改造项目，因特殊情况需要先行开展招标活动的，改造方案经审查通过后可开展招标活动，但应在报送的改造方案中予以说明。建设工程招标控制价由建设单位或其委托的造价咨询企业编制;项目投资属于各级财政投资评审范围的，建设单位应报同级财政部门评审。非必须招标工程项目由招标单位根据政府采购相关规定进行采购。(牵头单位:市财政局、市住建局;配合单位:市发展改革委、市城管委)
(3)施工许可。建设单位向各级住房城乡建设部门或行政审批部门提交现场具备施工条件承诺书;用地手续(无需办理用地预审和选址意见书的提供发展改革部门批复的改造方案);涉及新增、改建和扩建建筑面积、改变既有建筑功能和主体结构的，提供建设工程规划许可证及施工图设计文件审查合格书;建筑工程施工合同(依法必须招标的项目提供中标通知书及施工合同、直接发包的项目提供施工合同、实施政府采购的项目提供政府采购合同);根据规定需要办理质量安全监督手续的，向住房城乡建设部门提交《建设工程质量安全监督注册书》，质量安全监督手续与施工许可同步办理。(牵头单位:市住建局;配合单位:市发展改革委、市城管委、市行政审批局)
6.竣工验收。项目竣工后，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收并出具竣工验收报告。可邀请相关部门及街道、居民代表参与一次性联合验收。(牵头单位:市住建局、市城管委;配合单位:市发展改革委、市自然资源局、林业和园林局)
(1)消防验收备案。鼓励城镇老旧小区改造项目实行现行国家工程建设消防技术标准，条件不具备的，在确保建筑消防安全性能满足实际需要的情况下，可按照不低于原建造时的标准执行。建设单位提交建设工程消防验收备案申请表、工程竣工消防验收报告、有关消防设计内容的竣工图纸即可办理建设工程竣工验收消防备案。(牵头单位:市住建局、市城管委;配合单位:市发展改革委、市消防救援支队)
(2)竣工验收备案。建设单位提供工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、建设工程竣工验收消防备案情况登记表即可办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。(牵头单位:市住建局、市城管委;配合单位:市发展改革委、市林业和园林局、市消防救援支队)
7.不动产登记。对于产权清晰、材料齐全的，各级自然资源部门应在收到材料后的1个工作日内办结不动产登记证。对于已有可利用或通过信息共享可获取测绘资料的，不再重复测绘。(牵头单位:市自然资源局;配合单位:市发展改革委、市住建局、市财政局、市税务局)
三、资金筹措
通过财政补助、居民出资、各类涉及小区的原产权单位和专营单位出资等途径，多渠道筹集改造资金。
(一)财政补助支持
积极争取中央补助资金，加大政府支持力度。各级人民政府应结合本级财力情况，通过预算安排、创新筹资渠道等方式，落实出资义务，重点支持基础类改造内容。整合涉及老旧小区的民政、城建、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。对于老旧小区改造示范项目，在资金分配中给予倾斜。对符合条件的老旧小区改造项目可通过发行地方政府专项债筹措改造资金。(牵头单位:市财政局、市城管委;配合单位:市教育局、市财政局、市自然资源局、市民政局、市体育局、市邮政管理局、市商务局、市卫生健康委、)
(二)居民、管线单位或专营企业承担出资责任
按照“谁受益、谁出资”的原则，居民合理分担老旧小区改造费用。可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、个人住房公积金、小区内公共停车、广告、门面租金等公共收益等方式落实。供水、供电、供气、网络通信、有线电视等专营单位，通过直接投资、以未来使用收益平衡等方式参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。原则上企业和居民出资比例不宜低于项目总投资的20%。(牵头单位:市城管委;配合单位:市财政局、市住建局、区通信管理局桂林通信发展管理办公室)
(三)加大金融支持力度、拓宽筹资渠道
按照市场化、法制化原则，在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下，加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度，支持商业银行等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为城镇老旧小区改造项目及居民户内改造提供融资支持。鼓励根据实际情况，创新改造模式，实现资金多元化投入老旧小区改造。(牵头单位:市城管委、市财政局;配合单位:市发展改革、委市商务局)
四、强化保障措施
(一)成立机构，加强组织领导
1.成立桂林市城镇老旧小区改造工作领导小组(简称市领导小组)。领导小组组长由市人民政府分管领导担任，市政府分管副秘书长、市城管委主要领导担任副组长，各县(市)区政府、责任单位分管领导为成员，统筹推进全市老旧小区改造工作。
领导小组办公室设在市城管委，办公室主任由市城管委主要领导兼任，办公室副主任由市城管委分管领导兼任。办公室负责老旧小区改造的日常工作和协调有关事项。
市城管委牵头负责全市老旧小区改造工作，组织实施市本级老旧小区改造;各县(市、区)政府负责统筹实施辖区内老旧小区改造，确保各项工作落到实处;各成员单位按各自职责合力推进;街道办事处和社区负责组织和发动小区居民积极性参与老旧小区改造，指导建立健全共建共管的长效机制。
(二)加大宣传力度。充分发挥传统媒体和新媒体的作用，加大对城镇老旧小区改造政策、先进经验和取得的成效的宣传引导力度，引导小区居民形成合理的改造意愿和预期，营造政府、社会、居民共同参与城镇老旧小区改造的良好氛围。
(三)建立奖惩机制。各县(市、区)政府要成立组织机构统筹推进老旧小区改造工作，将老旧小区改造工作列入年度绩效考核，市领导小组定期通报改造进展情况，对进展缓慢，推进不力的要进行约谈或通报批评。